Diagnostics immobiliers : lesquels pour vendre ou louer ?
Avant de vendre ou de louer un logement, le propriétaire doit remettre un dossier de diagnostics techniques. Performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, risques : la liste dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de l’opération. Un diagnostic manquant ou périmé peut coûter cher. Voici qui est concerné, combien de temps chaque document est valable et combien cela coûte, avec un outil qui dresse votre liste.
- Vente ou location
- Durées de validité
- Votre liste personnalisée
1Les diagnostics et leur validité
| Diagnostic | Biens concernés | Validité pour une vente | Validité pour une location |
|---|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Tous | 10 ans | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d’amiante | À tenir à disposition (parties privatives) |
| Plomb (CREP) | Construit avant 1949 | 1 an si présence, illimitée si absence | 6 ans si présence, illimitée si absence |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois | Non exigé |
| État des risques | Zones couvertes par un plan de prévention ou exposées | 6 mois | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maison non raccordée au tout-à-l’égout | 3 ans | Non exigé |
| Surface Carrez | Lot de copropriété | Illimitée sans travaux | — |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location vide à usage de résidence principale | — | Illimitée sans travaux |
| Bruit des aéroports | Zones d’exposition au bruit | Document d’information | Document d’information |
2Le DPE et l’audit énergétique
- Opposable : depuis 2021, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si l’étiquette est erronée.
- Annonces : l’étiquette énergie et l’étiquette climat doivent figurer sur toute annonce.
- Audit énergétique : obligatoire en plus du DPE pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il propose des scénarios de travaux chiffrés.
- Location : les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location ; le loyer des logements F et G est gelé.
- Anciens DPE : ceux réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables.
3Choisir le diagnostiqueur et préparer la visite
- Vérifiez la certification du diagnostiqueur dans l’annuaire officiel, et demandez son attestation d’assurance.
- Faites établir deux ou trois devis : les prix sont libres ; un « pack » regroupant tous les diagnostics est moins cher.
- Rassemblez les documents : titre de propriété, plans, factures de travaux d’isolation, de fenêtres, de chauffage, notices et attestations d’entretien. Sans justificatif, le diagnostiqueur retient des valeurs par défaut pénalisantes pour le DPE.
- Rendez tout accessible : combles, cave, tableau électrique, chaudière, compteurs.
- Faites-les réaliser avant la mise en vente : l’étiquette du DPE est exigée dès l’annonce.
- Conservez les rapports : ils sont annexés à la promesse de vente ou au bail.
| Bien | Budget indicatif du dossier complet |
|---|---|
| Studio ou deux-pièces récent | 100 à 250 € |
| Appartement ancien | 250 à 450 € |
| Maison récente | 200 à 400 € |
| Maison ancienne d’avant 1949 | 400 à 700 € |
| Audit énergétique en plus | 500 à 1 000 € |
4Que risque-t-on sans diagnostic ?
Vente
Sans diagnostic amiante, plomb, termites, gaz, électricité ou assainissement valable, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés : l’acheteur peut obtenir une baisse du prix ou l’annulation.
État des risques manquant
L’acheteur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une réduction du prix.
DPE erroné
Engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et celle du diagnostiqueur.
Surface Carrez fausse
Si l’écart dépasse 5 %, l’acheteur peut exiger une réduction de prix proportionnelle dans l’année.
Annonce sans étiquette
Amende administrative pour le professionnel comme pour le particulier.
Location
Un bail sans diagnostic expose à une contestation du loyer ou du contrat.
5Quels diagnostics pour votre bien ?
Votre dossier de diagnostics
Décrivez le bien.
6Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?
DPE, état des risques, et selon le bien : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement non collectif, plus un audit énergétique si la maison est classée E, F ou G.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Dix ans. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valables.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location.
Combien coûtent les diagnostics pour une maison ?
De 200 à 700 € selon l’âge et la taille, hors audit énergétique.
Peut-on réaliser soi-même les diagnostics ?
Non, sauf l’état des risques, qui peut être rempli par le propriétaire à partir des informations officielles. Les autres doivent être établis par un professionnel certifié.
À retenir
- DPE et état des risques sont exigés dans tous les cas.
- Amiante avant 1997, plomb avant 1949, gaz et électricité au-delà de 15 ans.
- Termites et état des risques : six mois de validité seulement.
- Fournissez vos factures de travaux : elles améliorent le DPE.